Чем грозит покупка недвижимости, где прописаны несовершеннолетние лица ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Обратный звонок

23.03.2018

Каждый день в России совершаются сотни сделок купли-продажи жилых помещений. Покупателям перед приобретением квартиры надо быть максимально внимательными, так как на подобную сделку надо иметь согласие от органов опеки и попечительства, иначе она может быть признана недействительной, и вам в таком случае предстоят длительные судебные разбирательства.

Что делать, если органы опеки оспорили сделку?!

Возьмем простую ситуацию. Гражданка Валентина Иванова, имеющая двух несовершеннолетних прописанных детей решил продать квартиру. Детям принадлежат по одной третьей доли от площади жилого помещения. В соответствии с нормами семейного кодекса нельзя ухудшить жилищные условия детей, не достигший несовершеннолетнего возраста. Сообщить о покупке надо в органы опеки и заручиться с условием того, что детям будут куплены по 1/3 доли, но уже другого помещения. Покупатель Бобровский С.В. купил квартиру и въехал в нее. Однако владелица не выполнила предписания органов опеки и попечительства и не приобрела жилье своим детям.

Отдел опеки потребовал признать сделку недействительности. Покупатель утверждал, что ничего не знал о наличии несовершеннолетних детей прописанных в квартире. Суд удовлетворил иск отдела по опеки и попечительству и признал сделку недействительность. Жилье вернули в собственность прежней владелицы, а с покупателя взыскали компенсацию размером 1,4 миллиона рублей.

Покупатель подал апелляционную жалобу на действия районного суда в областной суд.

В апелляционном производстве в удовлетворении исковых требований также было отказано. В Верховном суде Российской Федерации при коллегиальном рассмотрении было решено направить дело на новое рассмотрение в областной суд. В принятии доводов ВС ссылался на две статьи Гражданского кодекса России – это статья 168 (сделка, противоречащая закону) и статья 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

Какие возникли правовые коллизии?!

Подобная ситуация может произойти с любым покупателем недвижимого имущества. Верховный суд указал на то, что судебный орган первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статьи 167 ГК, так как там отсутствуют основания, по которым можно признать недействительность сделки Но в первой инстанции не сослались ни на одну из норм ГК, приведенные выше, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК. Кроме того, областной суд не принял во внимание, что, согласно статье 173.1 Гражданского кодекса России установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

Как защитить себя от такой ситуации?!

В первую очередь по мнению правоведов надо проверять объект на предмет юридической чистоты. Например, вы можете запросить домовую книгу или справку с администрации о составе семьи продавца. Если все-таки вы решаетесь купить квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, то тогда обязательно перед заключением сделки требуете разрешение от опеки и попечительства, а также доказательства предоставления детям другой жилплощади.

Особенности защиты перед покупкой объекта недвижимости с прописанными несовершеннолетними гражданами.

Приобретение квартиры, с прописанным в помещении несовершеннолетним ребенком в отдельных ситуациях может обернуться достаточно неприятными последствиями. Их можно избежать, если вы будете действовать обдуманно и обращаться за помощь к профессиональным юристам, которые смогут проверить юридическую чистоту объекта жилой недвижимости.

Для начала надо проверить и проанализировать следующие виды документов, такие как:

• Выписка из ЕРГН на квартиру;
• Все правоустанавливающие документы в виде договора купли-продажи, дарения, свидетельства о вступлении в наследственные права;
• Договор приватизации, если квартира раньше принадлежала собственникам на основании договора социального найма.

Самый главный риск – это то, что покупатель вообще может потерять купленное жилое помещение из-за признания сделки недействительной либо ничтожной.

В отдельных ситуациях сделка купли-продажи может быть оспорена в судебном порядке. Невозможно выписать ребенка после приобретения жилья в те моменты, когда нет разрешения органов опеки и попечительства. По закону условия проживания для ребенка в новом помещении не должны быть хуже, чем в старом. Минимизировать риск можно просто потребовав, чтобы все прописанные в жилом помещении несовершеннолетние лица были выписаны до момента заключения договора купли-продажи.

Неприятности могут произойти при покупке ранее приватизированного жилья.

Если несовершеннолетнее лицо выписали из жилого помещения меньше, чем за шесть календарных месяцев до того, как была произведена приватизация, то в этом случае органы опеки и попечительства могут счесть, что это было сделано умышленным образом для лишения ребенка прав на помещение. Покупателю следует перед покупкой всегда уточнять, когда и кем была осуществлена приватизации жилого помещения. Также следует узнать то, было ли получено через органы опеки разрешение на отказ от участия несовершеннолетнего ребенка в приватизации. Если вы хотите приобрести квартиру и не столкнуться с правовыми проблемами, то тогда обращайтесь в нашу компанию «Правовед-Плюс». Мы поможем провести гражданско-правовую сделку и полностью проверим юридическую чистоту. Вы можете смело полагаться на наш опыт и профессионализм в решении разнообразных правовых проблем.

Опря Владимир Леонидович — автор статьи

Практикующий юрист — Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» — стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.